BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN "GIẤY"

Việc mua căn hộ hoặc nhà phố từ các dự án đang xây dựng (hình thành trong tương lai) luôn hấp dẫn nhờ giá bán ưu đãi và cơ hội tăng giá. Tuy nhiên, đi kèm với lợi nhuận tiềm năng là những rủi ro pháp lý khổng lồ, đặc biệt khi chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính hoặc thủ tục pháp lý.

Để bảo vệ khoản đầu tư bạc tỷ của mình, nhà đầu tư cần nắm rõ 4 rủi ro pháp lý cốt lõi sau đây và cách phòng tránh.

1. Rủi Ro Chưa Đủ Điều Kiện Pháp Lý Để Bán

Đây là rủi ro lớn nhất, xảy ra khi dự án chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết đã tiến hành huy động vốn hoặc ký hợp đồng mua bán.

        - Dấu hiệu cảnh báo: Chủ đầu tư chỉ ký các loại giấy tờ như "Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ" hoặc "Thỏa thuận góp vốn" thay vì Hợp đồng mua bán chính thức.

        - Quy định pháp luật: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản, dự án phải có Giấy phép Xây dựng và đã hoàn thành phần móng (đối với nhà chung cư) mới đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán. Chủ đầu tư cũng phải có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về việc được phép bán.

        - Giải pháp: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản chứng minh đã đủ điều kiện bán hàng (Giấy phép xây dựng, Biên bản nghiệm thu phần móng, Văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng).

2. Rủi Ro Về Tiến Độ Xây Dựng Bị Đình Trệ

Việc dự án bị chậm tiến độ là vấn đề thường gặp. Tuy nhiên, chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý (thay đổi quy hoạch, tranh chấp) còn nguy hiểm hơn chậm tiến độ thi công đơn thuần.

        - Hậu quả: Kéo dài thời gian nhận nhà, phát sinh chi phí lãi vay và chi phí thuê nhà ở. Trong trường hợp xấu nhất, dự án bị đình chỉ vô thời hạn.

        - Giải pháp: Xem xét kỹ các điều khoản về thời gian bàn giao và mức phạt khi chậm tiến độ trong hợp đồng. Hợp đồng cần phải quy định rõ quyền lợi của khách hàng nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng thời hạn (ví dụ: được chấm dứt hợp đồng và hoàn tiền kèm lãi phạt).

3. Rủi Ro Về Khả Năng Thế Chấp Căn Hộ

Nhiều chủ đầu tư đã dùng chính các căn hộ trong dự án để thế chấp ngân hàng nhằm vay vốn.

        - Dấu hiệu cảnh báo: Nếu chủ đầu tư chưa giải chấp mà đã bán căn hộ cho khách hàng, người mua có thể đối mặt với nguy cơ bị ngân hàng siết nợ nếu chủ đầu tư không trả được nợ.

        - Giải pháp: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Giấy tờ chứng minh căn hộ đã được giải chấp (nếu đã từng thế chấp) hoặc Văn bản của Ngân hàng đồng ý cho chủ đầu tư bán căn hộ đang thế chấp.

4. Rủi Ro Cấp Giấy Chứng Nhận (Sổ Hồng) Chậm Trễ

Đây là vấn đề phổ biến, khiến người mua phải sống trong căn nhà mà chưa có đầy đủ quyền sở hữu hợp pháp.

        - Nguyên nhân: Chủ đầu tư nợ nghĩa vụ tài chính (thuế, phí) với Nhà nước hoặc xây dựng sai thiết kế so với Giấy phép ban đầu.

        - Giải pháp: Hợp đồng mua bán phải có điều khoản quy định rõ thời hạn cụ thể (ví dụ: 50 ngày) chủ đầu tư phải hoàn tất thủ tục cấp Sổ hồng cho khách hàng, kèm theo mức phạt nghiêm khắc nếu chậm trễ.

Lời Kết: Hợp Đồng Là Lá Chắn Pháp Lý Của Bạn

Mua bất động sản "trên giấy" là một giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng hoàn toàn có thể được kiểm soát nếu bạn cẩn trọng về mặt pháp lý. Đừng chỉ nhìn vào phối cảnh đẹp mắt; hãy tập trung vào tính pháp lý của dự án và các điều khoản trong hợp đồng.

Tại Công ty Luật Thành Trung Tín, chúng tôi cung cấp dịch vụ thẩm định pháp lý dự án và rà soát hợp đồng mua bán, giúp nhà đầu tư gỡ bỏ rủi ro và an tâm giao dịch.