Những điểm mới của Luật Đất đai 2024 và tác động đến doanh nghiệp bất động sản

1. Giới thiệu

Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 18.01.2024 và có hiệu lực chính thức từ 01.01.2025 (trừ một số điều riêng có hiệu lực vào 01.04.2024) aslgate.com+15huyendakglei.kontum.gov.vn+15thuvienphapluat.vn+15. Đây là một trong ba khung pháp lý quan trọng tạo nền tảng cho thị trường bất động sản (cùng với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023) . Luật mới gồm 16 chương với 260 điều, sửa đổi, bổ sung 180 điều và thêm 78 điều mới so với Luật Đất đai 2013 sotaydangvien.quangngai.dcs.vn+2thuvienphapluat.vn+2huyendakglei.kontum.gov.vn+2.

2. Các điểm mới nổi bật và ý nghĩa đối với doanh nghiệp BĐS

2.1 Bãi bỏ “khung giá đất” – linh hoạt theo thị trường

Luật 2024 chính thức bỏ quy định “khung giá đất” – mô hình áp trần cứng và không còn áp dụng bảng giá 5 năm định kỳ baoquangbinh.vn+5thuvienphapluat.vn+5vietnamlawmagazine.vn+5. Thay vào đó, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm theo sáng kiến, linh động, sát với giá thực tế thị trường .
Tác động: doanh nghiệp dễ dự báo chi phí đất, đề xuất phương án đầu tư linh hoạt hơn.

2.2 Năm phương pháp định giá đất

Luật quy định cụ thể năm phương pháp định giá đất: so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá, và các phương pháp khác do Chính phủ hướng dẫn thuvienphapluat.vn.
Tác động: minh bạch hóa bước định giá trong giao dịch, bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

2.3 Mở rộng chuyển nhượng đất nông nghiệp

Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp cá nhân tăng từ 10 lên tối đa 15 lần hạn mức giao đất cơ sở vilaf.com.vn+5thuvienphapluat.vn+5tapchitoaan.vn+5. Cá nhân không sản xuất nông nghiệp được phép mua đất nông nghiệp nếu thành lập tổ chức sử dụng hợp pháp ninhson.ninhthuan.gov.vn.
Tác động: doanh nghiệp tư nhân dễ tiếp cận và tập trung đất cho các dự án lớn.

2.4 Cấp sổ hồng trực tiếp cho doanh nghiệp

Luật không còn cấp quyền sử dụng đất cho hộ gia đình; doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đầy đủ với tên gọi thống nhất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” thuvienphapluat.vn.
Tác động: dự án BĐS công khai về đối tượng quản lý, hạn chế tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu.

2.5 Giao dịch quyền sử dụng đất linh hoạt hơn

Luật cho phép dân cư, cộng đồng xác lập hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất, trừ trường hợp đặc biệt tapchitoaan.vn. Trọng tài thương mại được bổ sung là một kênh giải quyết tranh chấp đất đai thuvienphapluat.vn+1tapchitoaan.vn+1.
Tác động: doanh nghiệp có thể sử dụng hợp đồng dân sự trong dự án nhỏ, tạo kênh xử lý tranh chấp nhanh, tránh tòa án.

2.6 Cấp phép phân quyền cho chính quyền địa phương

UBND cấp huyện được phân quyền giao đất, cho thuê đất, và chuyển mục đích sử dụng cho cá nhân baoquangbinh.vn. Từ 01.08.2024, Quảng trường xác định bảng giá, giải phóng mặt bằng có thể ứng vốn trước baoquangbinh.vn+1luatvietnam.vn+1.
Tác động: rút ngắn thủ tục cấp phép đất, gia tăng tính chủ động cho địa phương, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án.

3. Tác động tổng quan đến thị trường BĐS

3.1 Tăng tính minh bạch và ổn định thị trường

Thay đổi quy định về giá đất và phương pháp định giá nâng cao minh bạch thông tin aslgate.com+2thuvienphapluat.vn+2pwc.com+2. Điều này củng cố lòng tin của doanh nghiệp và nhà đầu tư vào nền tảng định giá minh bạch và có thể dự báo.

3.2 Đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc nông nghiệp và khu công nghiệp

Mở rộng khả năng chuyển nhượng đất nông nghiệp sẽ thúc đẩy tích tụ đất, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư mở rộng sang phân khúc nông nghiệp sạch hoặc khu công nghiệp – chuỗi logistic nông sản – xây dựng.

3.3 Tạo cơ hội cho dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại

Doanh nghiệp có thể linh hoạt xây dựng dự án NOXH độc lập hoặc tích hợp quỹ đất thương mại, đáp ứng các chính sách ưu đãi – từ đất đai đến cơ chế tài chính – phù hợp định hướng phát triển đô thị.

3.4 Hợp pháp hóa chuyển nhượng quyền đất linh hoạt

Quy định mới về hợp đồng dân sự và mở rộng kênh trọng tài tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện M&A hoặc chuyển nhượng quỹ đất nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và giảm rủi ro pháp lý.

4. Các vấn đề doanh nghiệp cần lưu ý

4.1 Chuẩn bị hồ sơ đất minh bạch

Doanh nghiệp cần đánh giá rõ nguồn gốc đất, điều chỉnh quy hoạch, giấy tờ quy định về đấu giá, bồi thường, đảm bảo quyền chuyển nhượng sau hiệu lực của luật.

4.2 Xác định đúng phương pháp định giá

Chọn phương pháp định giá phù hợp dự án (thu nhập hay so sánh thị trường) để tối ưu chi phí bồi thường và tránh sai sót khi bổ sung phương pháp khác dưới quy định mới.

4.3 Theo dõi cơ chế giao đất cấp địa phương

Nhiều nơi sẽ áp dụng quy trình cấp phép nhanh, doanh nghiệp cần theo sát văn bản địa phương, tham gia hội thảo công bố bảng giá, quy hoạch để nắm kịp thời.

4.4 Thiết lập kênh giải quyết tranh chấp hiệu quả

Doanh nghiệp dự kiến nên đưa trọng tài thương mại hoặc cơ chế hợp đồng dân sự vào dự án để hạn chế chi phí tòa án, đẩy nhanh giải quyết tranh chấp.

5. Kết luận

Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước đột phá trong pháp luật đất đai Việt Nam, phù hợp xu hướng thị trường, nâng cao tính minh bạch và tạo cơ sở pháp lý thông thoáng cho doanh nghiệp trong đầu tư, chuyển nhượng và phát triển dự án. Nếu doanh nghiệp nắm bắt và áp dụng tốt các điểm mới, sẽ thu được lợi thế lớn trong việc phát triển dự án chất lượng, rút ngắn thời gian, tối ưu chi phí và quản trị rủi ro hiệu quả.