Quy định mới về nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023

I. CƠ SỞ PHÁP LÝ

• Luật Nhà ở 2023 (được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023).

• Có hiệu lực từ 01/01/2025 (một số điều khoản được áp dụng sớm từ 01/7/2024).

• Đồng bộ với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

II. CÁC QUY ĐỊNH MỚI NỔI BẬT VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI

1. Bắt buộc bố trí quỹ đất NOXH trong dự án thương mại

• Các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có diện tích từ 2 ha trở lên (đô thị) hoặc 5 ha trở lên (nông thôn) phải dành 20% diện tích đất để phát triển NOXH.

• Không bố trí đất thì phải nộp tiền tương đương vào Quỹ phát triển NOXH.

2. Phát triển dự án NOXH độc lập

• Chủ đầu tư không bắt buộc phải tích hợp NOXH trong khu đô thị.

• Được phép phát triển NOXH độc lập tại vị trí phù hợp quy hoạch.

• Địa phương có quyền phê duyệt nhanh, áp dụng từ 1/7/2024.

3. Ưu đãi về thuế, đất đai và tín dụng

• Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất suốt vòng đời dự án.

• Ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp cho các dự án xây NOXH.

• Tiếp cận gói vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng, lãi suất từ 4,8–5%/năm.

• Người dân và chủ đầu tư đều được vay ưu đãi.

4. Nới lỏng điều kiện người mua NOXH

• Không cần hộ khẩu tại nơi mua, chỉ cần hợp đồng lao động hoặc cư trú hợp pháp.

• Điều kiện: chưa có nhà ở thuộc quyền sở hữu riêng và thu nhập không phải chịu thuế TNCN.

5. Thí điểm mô hình cho thuê dài hạn

• TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng được thí điểm NOXH cho thuê dài hạn tới 30 năm.

• Mô hình này áp dụng cho người thu nhập thấp, không đủ khả năng mua.

6. Mô hình PPP (đối tác công – tư)

• Cho phép liên danh giữa nhà nước và doanh nghiệp:

  • Nhà nước: giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

  • Doanh nghiệp: xây dựng, vận hành dự án NOXH.

7. Quản lý, giám sát chặt hơn

• Áp dụng công nghệ: VNeID, mã định danh, số hóa thông tin mua bán NOXH.

• Kiểm tra định kỳ:

  • Đúng đối tượng.

  • Không chuyển nhượng trái phép.

  • Không trục lợi chính sách.

III. TÁC ĐỘNG ĐẾN CÁC BÊN LIÊN QUAN

1. Đối với người dân

• Dễ tiếp cận hơn, đặc biệt với người ngoại tỉnh.

• Có thêm lựa chọn thuê – thuê mua – mua đứt.

• Mức vay ưu đãi giúp giảm gánh nặng tài chính khi mua NOXH.

2. Đối với doanh nghiệp

• Dễ triển khai dự án NOXH độc lập, không cần nằm trong khu đô thị.

• Hưởng ưu đãi lớn về đất đai, thuế, vốn.

• Linh hoạt trong mô hình đầu tư PPP.

3. Đối với cơ quan quản lý

• Tăng trách nhiệm kiểm tra, phê duyệt và theo dõi chuyển nhượng.

• Cần đồng bộ cơ sở dữ liệu dân cư, định danh cá nhân.

• Hỗ trợ địa phương thực thi chính sách mới hiệu quả hơn.

IV. KẾT LUẬN

Luật Nhà ở 2023 đã tạo một hành lang pháp lý rộng mở, minh bạch và linh hoạt hơn để phát triển nhà ở xã hội. Việc áp dụng các ưu đãi lớn, giảm rào cản thủ tục và mở rộng điều kiện tiếp cận giúp hiện thực hóa mục tiêu an cư cho người thu nhập thấp, công nhân và người lao động nhập cư.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại cao so với thu nhập người dân, các chính sách mới về NOXH không chỉ có ý nghĩa xã hội mà còn mở ra cơ hội đầu tư bền vững cho các doanh nghiệp bất động sản.